本文摘要：根据统计数据表明，业内典型房企前9月发债规模整体呈圆形上行趋势但过程中经常出现波动。理论上地产企业对于融资的市场需求不应是急迫的、持续的、快速增长的，但实质上，数据表明前9月地产企业发债规模总体呈圆形上行趋势且不存在较小波动，这背后，宏观经济环境和金融调控政策起了关键的主导作用。

根据统计数据表明，业内典型房企前9月发债规模整体呈圆形上行趋势但过程中经常出现波动。理论上地产企业对于融资的市场需求不应是急迫的、持续的、快速增长的，但实质上，数据表明前9月地产企业发债规模总体呈圆形上行趋势且不存在较小波动，这背后，宏观经济环境和金融调控政策起了关键的主导作用。一季度借调控断裂发债，1月为发债峰值自去年下半年以来，央行、银监会、证监会等对房企融资开始放宽，房地产企业杠杆减少，房企面对融资难题，去年9月起与资金放宽同时来临的还有各地房地产调控政策，开发商用于银行资金高杠杆抢走高价地的不道德被容许，紧接着，10月上交所就月规定房企发售公司债券筹措的资金不得用作买地。

房企上游资金“水龙头”被渐渐拧紧。转入2019年，房地产调控政策并没断裂，但年初资金更为充足，且为流动性考虑到，央行于2019年1月实行两次降准不道德，合计减少存款准备金率1个百分点，并要求于2019年起减少普惠金融定向降准贷款考核标准，向市场获释了部分资金，且营造了严格氛围，导致房企做到机会自由选择在第一季度特别是在是1月份集中于发售企业债券。据数据统计资料，95家典型房企1月共计发售债券超强1300亿，为前9月最高值，一季度共计发债超强3000亿元，分别高达第二季度和第三季度41%和43%。但严格氛围未持续，2月13日，中国证券投资基金业协会公布“4号文”，重点规范私募资管计划向热点城市普通住宅项目器官移植、反对房地产开发商买地或补足流动资金等不道德。

2月17日，央行将下阶段的货币政策定性为“务实中性”，同时特别强调容许信贷流向投资投机性购房。同月典型房企发债规模回升，由1月的大约1350亿元上升到大约790亿元。二季度调控放宽，发债规模上升年初部分城市调控政策虽有小幅边际提高空间，但在市场转好超强预期的情况下，部分热点城市调控政策再次放宽，调控严格预期弱化，政策容许资金转入房企用作拿地，房企投资热度消退，企业融资主要用作借钱，发债规模较一季度上升，降幅超强1000亿。从月度来看，5、6月发债规模从3、4月份的将近1000亿大幅度上升到420亿左右，除考虑到政策持续放宽外，企业为确保中期报告中资产负债数据美观有可能也是太低5、6月发债规模的原因之一。

同时从二季度开始，债券市场利率下降，企业债券利差增大，企业或考虑到发债成本减小而无意增加了企业债券发售规模。7月发债泡泡，三季度规模整体上行半年报过后企业发债规模立刻泡泡，7月单月发债规模突破800亿元，较6月份规模减少将近一倍，但昙花一现后又很快回升至4000亿元以下，造成三季度整体发债规模为前三季度低于，造成了前9月企业债券规模整体上行的态势。

有一点注目的是，第三季度企业境内发债规模更为平衡但海外债发售产生较小波动。8月海外债发售跌到至波谷，在前9月第二次高于境内债发售规模，此间缘由不应是综合因素导致，但8月人民币对美元汇率波动也许也是8月海外债发售增加的最重要诱因，8月5日，人民币离岸、在岸汇率双双斩七，海外发债成本上升，或影响了房企利用海外债荣融资的脚步，9月人民币币值下降，企业海外发债规模又有所增加。

从时间维度上纵观前9月典型房企发债不道德，难于找到房企发债规模虽整体呈现出上行趋势，但其不会受到国家金融政策、货币政策和国际汇率等宏观经济因素的影响，且更为脆弱，因此可以仔细观察地产企业发债不道德管窥豹，也能仔细观察经济环境对地产企业融资做出预测辨别。在“房住不炒”的政策背景下，地产企业融资压力或许会增大但其发债不道德也不会因环境变化产生波动。

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